訳あり物件売却にかかる税金｜
譲渡所得・控除の計算

売却時にかかる税金の種類

• 譲渡所得税（所得税＋住民税）— 売却益に課税
• 印紙税 — 売買契約書に貼付（数千円〜数万円）
• 登録免許税 — 名義変更の際に必要（買主負担が多い）
• 消費税 — 土地は非課税、建物は課税（個人売主は多くの場合免税）

譲渡所得税の計算方法

最も重要な税金が「譲渡所得税」です。計算式は以下の通りです。

取得費とは

物件の購入価格＋購入時の仲介手数料・登記費用・リフォーム費用などの合計額。取得費が不明な場合は売却価格の5%を用います（概算取得費）。

譲渡費用とは

売却時の仲介手数料・印紙代・解体費用・測量費用など。専門業者による買取の場合、仲介手数料は0円なので譲渡費用が少なくなります。

税率（長期・短期）

所有期間	所得税率	住民税率	合計
5年超（長期）	15%	5%	20.315%（復興税含む）
5年以下（短期）	30%	9%	39.63%（復興税含む）

所有期間は売却した年の1月1日時点の年数で判定します。5年超の方が税率が大幅に低くなります。

使える控除・特例

3,000万円特別控除（居住用財産）

マイホームを売った場合に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。事故物件・空き家でも一定条件下で適用可能な場合があります。

相続空き家の3,000万円控除（措法35条3項）

相続した実家を売る場合に適用できる特例。昭和56年5月31日以前の建築、1人居住、3年以内の売却などが条件です。

軽減税率の特例

10年超所有したマイホームを売る場合、6,000万円以下の部分は税率が14.21%に軽減されます。

節税のポイント