公認会計士が運営する不動産会社だからできること｜
税務・節税・会計処理を一気通貫で解決

「代表が公認会計士」は、なぜ不動産売却で強みになるのか

テキカク不動産（FJキャピタル株式会社）の代表・藤原彬晃は、公認会計士の資格を持ちながら不動産業を営む、国内でも極めて希少な経営者です。

不動産売却は「物件を売る」だけで完結しません。売却金額が決まったあと、買主との契約、登記手続き、そして避けては通れないのが「税金」の問題です。不動産を売って利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税・住民税が課されます。この税額を正確に把握し、使える控除・特例を最大限に活用できるかどうかで、手元に残る金額は大きく変わります。

一般的な不動産会社は、売却価格の交渉や契約実務には長けていますが、税務の分野については「詳しくは税理士に相談してください」とお伝えするほかありません。それは当然のことで、税務は税理士・公認会計士の専門領域だからです。

しかしテキカク不動産では、代表自身が公認会計士として税務・会計の専門知識を持っています。これにより、不動産売却の相談を受けた瞬間から、「いくらで売れるか」と「税引き後にいくら手元に残るか」を同時に検討することができます。これが他社との最大の違いです。

売却時の譲渡所得税を正確に試算・節税できる

譲渡所得税の仕組み

不動産を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税」が課されます。計算式は以下のとおりです。

たとえば3,000万円で売れた物件でも、取得費や費用の計算が不正確だったり、使える控除を見落としたりすると、数百万円単位で税額が変わることがあります。一般の不動産会社では、売却価格の提示はできても、この税額まで踏み込んで試算・アドバイスすることは難しい状況です。

使える控除・特例を漏れなく適用する

不動産売却には、知っているかどうかで大きく差がつく控除・特例が複数あります。

• 居住用財産の3,000万円特別控除：マイホームの売却で、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる。事故物件や空き家でも一定条件で適用可能な場合がある
• 相続空き家の3,000万円控除（措法35条3項）：相続した実家を一定期間内に売却する場合に適用できる特例。条件確認が重要
• 長期譲渡の軽減税率：10年超所有のマイホームなら、6,000万円以下の部分は税率が14.21%に軽減される
• 概算取得費の選択：取得費が不明な場合に売却価格の5%を取得費とできる規定。有利・不利の判断が必要
• リフォーム費用の取得費算入：売却物件に行ったリフォーム・修繕の費用を取得費に加算できる場合がある

これらの適用可否や有利・不利の判断は、税務の専門知識がなければ正確に行えません。公認会計士である代表が直接関与することで、こうした特例を漏れなく検討し、お客様の税引き後手取りを最大化します。

相続・法人化スキームまで提案できる

相続した不動産の売却は特にデリケート

親から相続した実家や土地を売却するケースは、テキカク不動産へのご相談の中でも特に多いパターンです。相続不動産の売却には、通常の売却と異なる複数の論点があります。

• 相続税と譲渡所得税の「二重課税」を最小化するタイミング戦略
• 相続財産の評価（路線価・固定資産税評価額）と実勢価格の乖離の活用
• 相続人が複数いる場合の共有持分の整理と売却スキームの設計
• 小規模宅地等の特例との関係（売却タイミングによって適用が変わる場合がある）

これらは不動産の売却実務と税務の双方を深く理解していなければ、正確なアドバイスはできません。テキカク不動産では、相続不動産の売却において「いつ・どのように・誰が売るか」という戦略の段階から、公認会計士の視点で最適解をご提案します。

法人化・不動産管理会社設立の検討

複数の収益物件をお持ちのオーナー様や、売却益を再投資する予定のお客様には、法人化（不動産管理会社の設立）が有効な節税手段になる場合があります。個人で高額の譲渡益を受け取ると最大55%（所得税・住民税合算）の税率がかかるケースもありますが、法人で受け取ることで税率を大幅に圧縮できることがあります。

法人化の要否・タイミング・スキームの妥当性は、財務・税務の知識がなければ判断できません。代表が公認会計士であるテキカク不動産では、不動産売却の相談と並行して、法人化の是非についても具体的な数値を示しながらアドバイスすることが可能です。

会計処理・確定申告を社内で完結できる

不動産を売却した年は、確定申告が必要になります。譲渡所得の申告は添付書類が多く、計算も複雑なため、多くの方が「売却後に税理士を探さなければ」と困惑します。

テキカク不動産では、売却完了後の会計処理・確定申告のサポートも対応可能です。代表自身が公認会計士として申告書類の作成・チェックに関与できるため、「売却後にどこへ相談すればいいかわからない」という不安を解消できます。

確定申告で必要な主な手続き

• 譲渡所得の計算（取得費・譲渡費用の整理）
• 適用する特例・控除の確認と選択
• 確定申告書への記載（第三表＝分離課税用）
• 添付書類の収集（売買契約書・登記事項証明書・取得時の領収書等）
• 翌年の住民税への反映確認

これらを売却後に初めて把握しようとすると、期限直前に慌てることになります。テキカク不動産では、売却前の段階から申告に必要な情報を整理し、スムーズな申告完了までをサポートします。

事業用物件は「財務目線」で価値を評価する

テナントビル・アパート・倉庫・工場など事業用の不動産は、居住用物件とは異なる評価軸が必要です。収益還元法（キャップレート）での価値算定、賃料収入のキャッシュフロー分析、修繕コストの影響試算——これらはいずれも財務・会計の知識を要する領域です。

一般の不動産会社が「近隣の取引事例と比較した価格」を提示するのに対し、テキカク不動産では公認会計士としての財務分析能力を活用し、収益性・修繕リスク・税務コストを統合した「実質的な物件価値」を算出します。これにより、売り急いで損をする、あるいは売却後に想定外の税負担が生じるといった事態を防ぎます。

一般の不動産会社との違い

この差は、お客様にとって「売却後に手元に残る金額」の差に直結します。たとえば3,000万円で売れた場合でも、特例適用の有無や節税スキームの選択次第で、手取りが数百万円変わることは珍しくありません。

相談から売却・申告完了までの流れ